Un contrato de alquiler bien armado tiene que prever cuatro seguros: el seguro de caución (garantiza el pago del alquiler), el seguro de incendio del inmueble con responsabilidad civil por linderos (los paga el inquilino y protegen la propiedad) y la responsabilidad civil frente a los inquilinos (la contrata el propietario). Con los cuatro, ni el dueño ni el inquilino quedan expuestos a perder su patrimonio por un siniestro.
Los cuatro seguros, de un vistazo
| Seguro | Qué protege | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Caución | El cobro del alquiler (y, si se pacta, expensas, servicios y daños) | El inquilino |
| Incendio del inmueble | La propiedad: si se incendia, el dueño la recupera | El inquilino, por cláusula del contrato |
| RC linderos | Los reclamos de los vecinos si el fuego se propaga | El inquilino, en la misma póliza de incendio |
| RC frente a inquilinos | Al propietario, si un inquilino sufre un daño por el estado del inmueble | El propietario |
1. Seguro de caución: la garantía del alquiler
Reemplaza a la garantía propietaria. Lo paga el inquilino y, si deja de pagar, la aseguradora le paga al dueño y después le reclama la deuda al inquilino. Lo explicamos en detalle en nuestra guía del seguro de caución para alquilar.
2. Seguro de incendio del inmueble
Si la propiedad se incendia, el que pierde es el dueño: es su patrimonio el que se destruye. Por eso el contrato tiene que exigir que el inmueble tenga un seguro de incendio vigente durante todo el alquiler, y lo habitual es que lo pague el inquilino.
La suma asegurada tiene que estar bien calculada
La suma asegurada se define según los metros cuadrados cubiertos y el valor de reconstrucción del inmueble. Si se asegura por menos de lo que vale, en un siniestro la aseguradora puede pagar solo una parte: es la regla proporcional del artículo 65 de la Ley de Seguros 17.418. Hay dos formas de armarlo bien:
- A primer riesgo absoluto: la aseguradora paga el daño completo hasta la suma asegurada, sin aplicar la regla proporcional. Es la opción más segura.
- A prorrata, bien cotizada: con la suma asegurada calculada sobre el valor real del inmueble, para que no haya infraseguro.
Ejemplo: un departamento que cuesta $100 millones reconstruir, asegurado a prorrata por $50 millones, tiene un incendio con $20 millones de daños. Como está asegurado por la mitad de su valor, la aseguradora paga solo la mitad: $10 millones. Con primer riesgo absoluto por $50 millones, paga los $20 millones completos.
3. Responsabilidad civil por linderos
Va en la misma póliza de incendio. Si el fuego empieza en el departamento alquilado y daña a los vecinos, ellos le reclaman al dueño del departamento que les pague los daños. El dueño o guardián de una cosa responde por los daños que causa su riesgo o vicio (Código Civil y Comercial, arts. 1757 y 1758), así que, sin esta cobertura, la indemnización sale del bolsillo del propietario.
Un caso real
Una instalación eléctrica que no aguantó la carga. Un inquilino llevó a la vivienda equipos propios de alto consumo eléctrico. La instalación no estaba preparada para esa carga: los cables no tenían la sección adecuada, se recalentaron y se prendió fuego la instalación eléctrica y parte de la vivienda. Los bomberos determinaron que la instalación no era la apropiada para ese consumo.
La aseguradora pagó los daños. Sin seguro, aunque el inquilino haya sobrecargado la instalación, el reclamo apuntaba al dueño: la instalación no era la adecuada y nadie le había advertido al inquilino cuánto consumo admitía. Es exactamente el tipo de discusión que el seguro de incendio evita.
Primero, la propiedad en regla. Nuestra recomendación para propietarios: El seguro responde, pero lo primero es prevenir. En este caso el daño fue material, pero una falla eléctrica también puede lastimar a una persona.
- Instalación eléctrica hecha o revisada por un electricista matriculado, con la sección de cables adecuada para el uso de la vivienda.
- Llaves térmicas y disyuntor diferencial funcionando, y todas las medidas de seguridad que corresponden.
- Una cláusula de uso en el contrato que establezca cómo debe usarse el inmueble y qué no se puede hacer, por ejemplo, instalar equipos que superen la capacidad de la instalación.
¿Cómo se asegura el pago?
Para que el seguro de incendio con RC linderos no quede en una promesa, el contrato tiene que incluir una cláusula que obligue al inquilino a contratarlo y mantenerlo vigente. Para facilitarlo, en Grupo AC lo emitimos en hasta 12 cuotas con tarjeta de crédito: el débito automático asegura que la póliza no se corte por falta de pago.
4. Responsabilidad civil del propietario frente a los inquilinos
El propietario tiene que mantener el inmueble en condiciones de servir para el uso pactado (Código Civil y Comercial, art. 1201). Si un inquilino sufre un daño por el estado de la propiedad (una instalación de gas defectuosa, un balcón que cede, un cielorraso que se cae), le va a reclamar al dueño.
Para eso existe la póliza de RC frente a locatarios, que contrata el propietario. Es muy económica, y si tenés varias propiedades alquiladas las podés asegurar todas en una sola póliza: lo hacemos con propietarios que tienen más de un inmueble.
¿Se pueden exigir en el contrato?
Sí. Desde fines de 2023, con la derogación de la ley de alquileres, las condiciones del contrato se pactan libremente. El propietario puede exigir caución y seguro de incendio con RC linderos como condición para alquilar, siempre que quede escrito en el contrato.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el seguro de incendio en un alquiler?
Lo habitual es que lo pague el inquilino, siempre que el contrato lo establezca en una cláusula. Protege la propiedad del dueño y, con la RC linderos, los reclamos de los vecinos si el fuego se propaga.
¿Qué es la RC linderos?
Es la cobertura de responsabilidad civil que paga los daños que un incendio en tu inmueble les causa a los vecinos. Va en la misma póliza de incendio.
¿Qué es asegurar a primer riesgo absoluto?
Es una forma de asegurar en la que la aseguradora paga el daño completo hasta la suma asegurada, sin aplicar la regla proporcional del artículo 65 de la Ley de Seguros 17.418. Evita que te paguen menos por estar asegurado por debajo del valor del inmueble.
¿El propietario necesita un seguro aparte?
Sí. La póliza de responsabilidad civil frente a locatarios lo cubre si un inquilino sufre un daño por el estado de la propiedad. Si tiene varios inmuebles alquilados, puede asegurarlos todos en una sola póliza.
¿Se puede pagar en cuotas?
Sí. Emitimos el seguro de incendio con RC linderos en hasta 12 cuotas con tarjeta de crédito, lo que además asegura que la póliza no se corte por falta de pago.
